Waarom u in DGB zou moeten investeren, in plaats van in vastgoed

Vastgoed werd lang gezien als een veilige en winstgevende belegging, maar de tijden veranderen. Stijgende kosten, tijdrovend beheer en toenemende economische onzekerheden maken vastgoed steeds minder aantrekkelijk. Ondertussen biedt investeren in natuurprojecten, via groene obligaties, een duurzaam en aantrekkelijk alternatief. In dit artikel laten we zien waarom investeren in natuurprojecten niet alleen beter is voor het milieu, maar ook voor uw investeringsportefeuille.

Een jonge loofboom op een heuveltop, met uitzicht op een stad met moderne gebouwen. Afbeelding gegenereerd door AI. 

De problemen met vastgoedbeleggingen in 2024

​​In het verleden was vastgoed een van de meest lucratieve en stabiele vormen van belegging. Zo zagen vastgoedbeleggers tussen 2010 en 2020 bijvoorbeeld een aanzienlijke waardestijging van woningen. In die periode stegen de huizenprijzen in Nederland met gemiddeld 70%, met uitschieters in steden als Amsterdam en Utrecht. 

Naast de stijgende verkoopprijzen genoten beleggers ook van aantrekkelijke huurinkomsten. In Amsterdam stegen de gemiddelde huurprijzen tussen 2015 en 2020 met bijna 30%. Deze combinatie van stijgende verkoopprijzen en aantrekkelijke huurinkomsten zorgde ervoor dat vastgoedbeleggingen lange tijd als een veilige en winstgevende keuze werden beschouwd, zeker in tijden van lage rentetarieven en inflatie.

In het tweede kwartaal van 2024 bedroegen de gemiddelde bruto huurinkomsten 6,01%, een lichte stijging ten opzichte van 5,56% in het eerste kwartaal. Maar deze cijfers vertellen niet het hele verhaal.

Lees meer: Alles wat u moet weten over groene obligaties

In werkelijkheid staan vastgoedbeleggingen onder druk door een combinatie van stijgende kosten, striktere regelgeving en een onzeker economisch klimaat. Hogere kosten en strengere regelgeving maken vastgoed minder aantrekkelijk. Daarnaast lijkt de rek uit de markt: het is onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen in het komende decennium dezelfde enorme groei zullen doormaken als de afgelopen jaren.

Dat de vastgoedmarkt minder aantrekkelijk wordt, is duidelijk te zien in het totale transactievolume op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. In 2023 kwam het uit op 3,8 miljard euro, wat een daling van 51% betekent ten opzichte van het voorgaande jaar. 

Laten we de belangrijkste problemen waarmee vastgoedbeleggers nu te maken hebben, eens nader bekijken.

Nieuwe regelgeving maakt vastgoed minder aantrekkelijk

De Nederlandse vastgoedmarkt wordt in toenemende mate gereguleerd door nieuwe wetten en belastingen. Bedoeld om de markt te stabiliseren, zorgen ze er in de praktijk voor dat beleggers minder fiscale voordelen genieten, terwijl de kosten toenemen. Hier zijn de belangrijkste factoren die bijdragen aan de afnemende aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen:

• Strengere regels voor huurprijzen en huurregulering: In Nederland worden steeds meer maatregelen ingevoerd om huurprijzen in het middensegment te reguleren. Huurders worden beschermd tegen grote huurverhogingen, wat beleggers beperkt in hun mogelijkheden om de huurinkomsten te verhogen. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat de maximale huurverhoging gekoppeld is aan inflatie, wat in tijden van hoge inflatie beperkt rendement biedt voor vastgoedbeleggers. 

• Duurzaamheidsvereisten en energielabels: Europese en nationale regels vereisen dat zowel commerciële als residentiële panden energiezuiniger worden. Woningen en kantoren moeten aan bepaalde energielabels voldoen (zoals Energielabel C voor kantoren tegen 2025) om te worden verhuurd of verkocht. Beleggers die hieraan niet voldoen, kunnen te maken krijgen met boetes of zelfs leegstand omdat ze hun panden niet kunnen verhuren. De kosten voor renovatie en verduurzaming kunnen echter enorm oplopen. 

• Europese Green Deal en regelgeving rondom CO₂-uitstoot: Onder de Europese Green Deal worden vastgoedbeleggers gedwongen hun panden te verduurzamen om de CO₂-uitstoot te verminderen. Dit betekent dat beleggers in hun panden moeten investeren om aan de strengere normen te voldoen. De kosten hiervan kunnen aanzienlijk zijn en komen bovenop de al bestaande onderhoudskosten.

Strengere belastingmaatregelen maken vastgoed minder aantrekkelijk

Naast veranderingen in regelgeving, zijn er in de context van vastgoedbeleggingen verschillende belastingwetten die de afgelopen jaren strenger zijn geworden in Nederland, wat de aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen heeft verminderd. 

• Aanpassing van de vermogensrendementsheffing (Box 3): De belasting op vermogen (waaronder vastgoed) is in Nederland in Box 3 ondergebracht. Sinds 2023 wordt de vermogensrendementsheffing niet langer gebaseerd op een fictief rendement, maar op daadwerkelijke rendementen. Hierdoor kunnen beleggers die rendementen behalen boven het oude forfaitaire tarief te maken krijgen met een hogere belastingdruk. Dit raakt vooral vastgoedbeleggers met meerdere panden, aangezien hun vermogen onder deze regeling valt.

• Afschaffing van het 0%-tarief voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s): Fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) profiteerden eerder van een 0%-tarief voor Nederlandse vastgoedbeleggingen, waardoor zij geen vennootschapsbelasting hoefden te betalen over inkomsten uit vastgoed. Vanaf 2025 wordt dit voordeel afgeschaft, en zullen FBI’s onderworpen worden aan het standaard vennootschapsbelastingtarief van 25,8%. Dit betekent dat de netto-opbrengst van FBI's flink daalt, aangezien zij een aanzienlijk deel van hun inkomsten nu moeten afdragen aan belastingen.

• Verhoging van de overdrachtsbelasting: Sinds 2023 is de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggingen verhoogd naar 10,4%, vergeleken met slechts 2% voor eigen woningbezit. Dit maakt het duurder om nieuwe vastgoedobjecten aan te kopen. Deze belasting was eerder lager (rond de 6%) en de recente stijging hoopt beleggers te ontmoedigen om huizen te kopen die anders door particulieren voor eigen gebruik gekocht zouden kunnen worden.

• Beperking van de hypotheekrenteaftrek: De hypotheekrenteaftrek, die jarenlang een belangrijk voordeel was voor vastgoedbeleggers, wordt geleidelijk afgebouwd. In 2023 is deze aftrek voor hogere inkomens verder beperkt, wat de netto-opbrengst van gefinancierde vastgoedbeleggingen verlaagt. Dit raakt met name particuliere beleggers die met geleend geld meerdere panden willen financieren.

• Beperkte afschrijvingsmogelijkheden op vastgoed: De regels voor afschrijving op vastgoed zijn aangescherpt, waardoor vastgoedbeleggers minder kunnen afschrijven op hun panden. Dit beperkt de fiscale voordelen, omdat afschrijvingen normaliter kunnen worden gebruikt om de winst te verlagen en daarmee de belastingdruk te verlagen. Doordat de afschrijvingen nu strikter beperkt zijn, neemt de belastingdruk voor vastgoedbeleggers verder toe, vooral voor panden met een hoge WOZ-waarde.

• Verhoging van de verhuurderheffing: Beleggers die sociale huurwoningen verhuren, worden geconfronteerd met een hogere verhuurderheffing, een belasting die zij moeten betalen over de waarde van sociale huurwoningen. Dit verhoogt de kosten voor beleggers die in dit segment actief zijn.

Deze strengere belastingmaatregelen, samen met de reeds bestaande verplichtingen rondom onderhoud en verduurzaming, hebben de totale kostenstructuur voor vastgoedbeleggers aanzienlijk verhoogd, wat de netto-opbrengst en de aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen vermindert.

Stijgende rentetarieven drukken de winst

Vastgoedbeleggers worden in 2024 geconfronteerd met sterk stijgende rentetarieven. In 2021 lag de gemiddelde hypotheekrente in Nederland nog rond de 1,5%, maar sinds 2022 is deze gestegen tot boven de 4%. Dit verhoogt de maandelijkse lasten voor beleggers die afhankelijk zijn van financiering, vooral bij variabele rente-hypotheken. Ook beleggers met vaste rentehypotheken voelen de druk: nieuwe hypotheken zijn duurder geworden, waardoor het moeilijker is om een hoog netto rendement te behalen, zelfs als de bruto huurinkomsten stabiel blijven.

Rentestijgingen beperken bovendien de betaalbaarheid van hypotheken, wat de vraag naar vastgoed kan doen stagneren of dalen. Dit brengt risico's met zich mee voor beleggers die hopen te profiteren van waardestijging. Vooral voor kleinere beleggers vormt de stijging een serieuze belemmering, waardoor de risico-rendementsverhouding van vastgoedbeleggingen minder aantrekkelijk wordt.

Groene obligaties bieden een aantrekkelijk alternatief in tijden van stijgende rentetarieven. In tegenstelling tot vastgoedbeleggingen, waarbij vaak hypotheken worden gebruikt, zijn investeerders in groene obligaties minder afhankelijk van externe financiering. Daarnaast bieden groene obligaties doorgaans een vast rendement gedurende de gehele looptijd van de investering, wat zorgt voor voorspelbaarheid en stabiliteit. 

Grafiek die het rendement toont bij een initiële investering van €500. 

Voor beleggers met kleinere budgetten die normaal gesproken afhankelijk zouden zijn van financiering, zijn er alternatieve groene investeringsmogelijkheden. DGB biedt naast groene obligaties bijvoorbeeld ook impactinvesteringen: met bedragen vanaf €500 en een vaste rente van 7% bieden deze investeringen ook stabiele rendementen zonder de risico's van een vastgoedhypotheek. Dit maakt impactinvesteringen toegankelijk voor een bredere groep investeerders.

Lees meer: DGB’s impactleningen: een revolutie in duurzaam investeren

Economische onzekerheden

Economische onzekerheden, zoals inflatie, fluctuaties in de rente, en wereldwijde crises, hebben een aanzienlijke invloed op vastgoedbeleggingen. Vastgoedmarkten zijn sterk afhankelijk van de economische gezondheid van een land. 

Bovenaanzicht van zaailingen in een boomkwekerij. Hongera Reforestation Project, DGB.

Groene obligaties daarentegen zijn minder gevoelig voor economische schommelingen. Ze zijn vaak gekoppeld aan projecten die lange-termijnvoordelen opleveren voor het milieu en maatschappij, zoals CO₂-compensatie en duurzaam landgebruik. Deze projecten worden steeds relevanter, ongeacht economische omstandigheden, omdat ze inspelen op de wereldwijde noodzaak om klimaatverandering tegen te gaan. Bedrijven en overheden blijven deze projecten steunen, wat betekent dat de vraag naar CO₂-compensatie en duurzame investeringen relatief stabiel blijft, zelfs tijdens economische neergangen. 

Lees meer: Investeren in stijgende CO₂-prijzen: CO₂-certificaatfutures, aandelen en ETF’s

Beheer en onderhoud zijn tijdrovend

Naast de financiële uitdagingen komt er bij vastgoed veel actief beheer en onderhoud kijken. Onderhoudswerkzaamheden zoals renovaties en reparaties zijn tijdrovend en de kosten ervan zijn de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen, door hogere kosten van bouwmaterialen en arbeid.

Daarnaast vereisen verhuurders vaak intensief contact met huurders om problemen op te lossen, huurbetalingen te beheren en nieuwe huurders te vinden. Dit alles kan zorgen voor een actieve rol die niet past bij beleggers die op zoek zijn naar passieve inkomsten. Vooral vastgoedbeleggers met meerdere panden zien vaak dat de tijd die nodig is om het vastgoed effectief te beheren, ten koste gaat van hun winstgevendheid en flexibiliteit​.

Ook de rechten van huurders vormen een belangrijke uitdaging voor vastgoedbeleggers in Nederland. Huurdersrechten maken het moeilijker om huurders te verwijderen, zelfs in het geval van betalingsachterstanden of verkoop van de woning, en juridische procedures rondom het uitzetten van huurders kunnen tijdrovend en kostbaar zijn. De strenge wetgeving beperkt verhuurders bovendien in hun mogelijkheden om huurverhogingen door te voeren, wat de winstgevendheid verder beïnvloedt. Deze huurdersrechten kunnen het rendement op vastgoedbeleggingen verder verminderen, vooral als beleggers geconfronteerd worden met problematische huurders. 

De rek is uit de huizenmarkt

Het is onwaarschijnlijk dat we opnieuw een groei van huisprijzen van 70% zullen zien in de komende 10 jaar. De prijsexplosie van de afgelopen jaren was het resultaat van een unieke combinatie van factoren, waaronder historisch lage rentetarieven, een grote vraag naar stedelijke woningen en een tekort aan nieuwbouw. Deze factoren zijn inmiddels aan het veranderen.

De rentetarieven zijn gestegen en keren waarschijnlijk niet terug naar de extreem lage niveaus van het vorige decennium. Ook de betaalbaarheid staat steeds meer onder druk. Huizenprijzen zijn in veel regio’s zo hoog geworden dat ze voor grote delen van de bevolking onbetaalbaar zijn, wat de verdere prijsstijgingen beperkt. Zelfs als de vraag naar woningen blijft, zal de markt zich niet in hetzelfde tempo blijven ontwikkelen zonder fundamentele veranderingen in aanbod of vraag.

Daarnaast lijkt de markt in steden zoals Amsterdam en Utrecht verzadigd. De huizenprijzen hebben daar een piek bereikt, waardoor verdere prijssprongen onwaarschijnlijk zijn. Renteverhogingen maken het ook moeilijker om vastgoed te financieren, wat de vraag drukt en prijsstijgingen zal afremmen.

Hoewel er nog steeds een structureel woningtekort is in Nederland, zal dit niet per se in dezelfde mate leiden tot explosieve prijsstijgingen zoals in het verleden. De rek lijkt er in veel opzichten uit, en het risico op beperkte groei is reëel.

De voordelen van investeren in natuurprojecten

Door te investeren in natuurprojecten via groene obligaties, geniet u van stabiele rendementen zonder de hierboven genoemde uitdagingen die samenhangen met investeren in vastgoed. Daarnaast bieden groene investeringen milieuvriendelijke en sociale voordelen, wat ze aantrekkelijk en duurzaam maakt. Laten we de voordelen eens beter bekijken.

Uitzicht over het biodiversiteit-rijke bos van Kameroen. Afbeelding gegenereerd door AI.

Stabiele rendementen zonder zorgen

Investeren in natuurprojecten voor CO₂-compensatie via groene obligaties biedt stabiele rendementen zonder de zorgen van vastgoedbeheer. In plaats van u druk te maken over stijgende onderhoudskosten, huurders die niet willen vertrekken of schommelingen in de huizenmarkt, ontvangt u bij groene obligaties meestal een vast jaarlijks rendement.

De groene obligaties van DGB bieden bijvoorbeeld een vast rendement van tot wel 8% per jaar, uitbetaald per kwartaal. Een investering van €100.000 in groene obligaties levert u na vier jaar een rendement van €32.000 op. Maar door het rendement elk kwartaal te herinvesteren, zal het bedrag aangroeien tot €37.279. Dit cumulatieve effect – ook wel bekend als snowball effect –  stelt u in staat om uw vermogen zonder extra moeite verder te laten groeien. 

Ter vergelijking: de gemiddelde woningprijs in Nederland ligt in 2024 rond de €420.000. Stel, u koopt een huis met een rendement van 6%, wat gangbaar is voor vastgoedbeleggingen, dan zou dit na vier jaar een totaalrendement van ongeveer €100.800 opleveren. Maar hierbij moet u ook rekening houden met stijgende rente- en onderhoudskosten en het risico dat huurders problemen veroorzaken.

Groene obligaties daarentegen bieden veel stabielere rendementen. Door elk kwartaal een vast rendement van 2% te ontvangen, profiteert u van een solide, duurzame investering die verder gaat dan traditionele vastgoedbeleggingen.

Grafiek die de bedragen toont die u elk kwartaal zou ontvangen en herinvesteren, gebaseerd op een investering van €420.000 en een rentepercentage van 2% per kwartaal over vier jaar.

Na vier jaar zou uw totale investering dus gegroeid zijn tot €576.570, wat betekent dat u een winst van €156.570 zou behalen, en dat zonder extra onderhoudskosten of beheer. Dit laat zien dat herinvesteren per kwartaal een aanzienlijke impact heeft op uw totale rendement en dat investeren in natuurprojecten u in dit scenario ongeveer anderhalf keer zoveel oplevert dan investeren in vastgoed. 

Positieve impact op milieu en maatschappij

Investeren in natuurprojecten gaat verder dan alleen financieel rendement; het biedt een tastbare bijdrage aan de bescherming van onze planeet en de gemeenschappen die er afhankelijk van zijn. 

Leden van de lokale gemeenschap en het team van DGB tijdens de levering van energiezuinige kookovens in Kenia. Hongera Energy Efficient Cookstoves Project, DGB.

Groene obligaties, zoals die van DGB Group, richten zich op het herstel van ecosystemen en het behoud van biodiversiteit, waardoor u niet alleen uw portfolio diversifieert, maar ook een positieve impact maakt op het milieu en de maatschappij.

Lees meer: Hoe het verlies aan biodiversiteit ecosystemen beïnvloedt en wat we kunnen doen om te helpen

Natuurprojecten, zoals herbebossing en duurzame landbouw, spelen een cruciale rol in het vastleggen van CO₂ en op die manier in CO₂-compensatie met behulp van CO₂-certificaten. Door te investeren in groene obligaties draagt u direct bij aan de vermindering van de uitstoot van broeikasgassen. Dit helpt bij het beperken van de negatieve gevolgen voor het milieu, en zorgt ervoor dat bedreigde diersoorten en kwetsbare ecosystemen behouden blijven. 

Daarnaast dragen deze projecten bij aan het welzijn van lokale gemeenschappen. Veel van DGB's natuurprojecten creëren werkgelegenheid en versterken lokale economieën, vooral in regio’s waar traditionele inkomstenbronnen onder druk staan. 

Vastgoedbeleggingen bieden vaak enkel financiële voordelen. Bij natuurprojecten investeert u niet alleen in uw financiële toekomst, maar ook in de gezondheid van de planeet en het welzijn van gemeenschappen wereldwijd. 

Fiscale voordelen en minder regelgeving

Investeren in natuurprojecten via groene obligaties biedt niet alleen een stabiel rendement, maar ook aantrekkelijke fiscale voordelen. In Nederland geldt een vrijstelling voor groene beleggingen, wat betekent dat u over een deel van uw investering geen vermogensbelasting hoeft te betalen. Voor 2024 is deze vrijstelling vastgesteld op €71.251 per persoon en €142.502 voor fiscale partners. Daarnaast ontvangt u een extra heffingskorting van 0,7% van het vrijgestelde bedrag, wat uw belastingdruk verder verlaagt​.

We moeten overigens wel vermelden dat de huidige regeling na 2024 wordt versoberd. Vanaf 1 januari 2025 is de belastingvrijstelling voor groene investeringen verlaagd naar €30.000 (€60.000 in het geval van fiscale partners). Investeerde of investeert u na 1 januari 2024, dan zijn de fiscale voordelen minder significant, maar evengoed aanzienlijk.

Hoewel de fiscale voordelen worden beperkt, blijven ze aantrekkelijk. Groene obligaties zijn vooral gunstig in vergelijking met traditionele vastgoedbeleggingen, die steeds zwaarder worden belast door strengere regelgeving.

Waarom DGB Group uw ideale partner is voor groene obligaties

De groene obligaties van DGB Group bieden niet alleen transparantie en stabiele rendementen, maar dragen ook actief bij aan het herstel van ecosystemen. Door te investeren in de natuurprojecten van DGB, richten beleggers hun portfolio in op duurzaamheid en langetermijngroei, terwijl ze tegelijkertijd bijdragen aan een gezondere planeet.

Lees meer: Toenemende vraag naar CO₂-certificaten interessant voor beleggers

DGB Group beidt transparantie en zekerheid

Bij DGB Group staan transparantie en zekerheid voorop. Beleggers weten precies waar hun geld naartoe gaat: naar grootschalige natuurprojecten ten behoeve van CO2₂-compensatie die ontworpen zijn om zowel ecologische als financiële voordelen te bieden. DGB werkt met goedgekeurde standaarden zoals de Verified Carbon Standard (VCS) en Gold Standard, wat betekent dat elk project zorgvuldig wordt gecontroleerd en geverifieerd. Bovendien is investeren via DGB een eenvoudig proces en ontvangt u duidelijke informatie. 

Groene obligaties: investeren in natuurprojecten vanaf €100.000 euro

DGB biedt investeringsmogelijkheden in natuurprojecten vanaf €100.000. Deze obligaties ondersteunen grootschalige projecten zoals herbebossing en bebossing, waarbij iedere euro wordt ingezet om waarde te creëren voor zowel de natuur als beleggers. Door te investeren in deze projecten, draagt u bij aan duurzame initiatieven die helpen de uitstoot van CO₂ te verminderen en biodiversiteit te herstellen. Het resultaat is een investering die verder gaat dan alleen financiële winst: u draagt direct bij aan een betere wereld.

Bulindi chimpansee in zijn natuurlijke leefomgeving: een bos in Uganda. Bulindi Chimpanzee Habitat Restoration Project, DGB.

Of u nu bij wilt dragen aan bescherming van het leefgebied van Bulindi chimpansees in Oeganda, het verspreiden van energiezuinige kookovens onder de lokale bevolking in Kenia of aan herbebossing in Kameroen: met uw investering kunt u zoveel meer bereiken dan enkel het behalen van financieel rendement.

Investeer vandaag nog

Zoals we hebben gezien, wordt investeren in vastgoed door stijgende kosten en extra regels steeds minder aantrekkelijk. Groene obligaties daarentegen bieden een stabiel en duurzaam alternatief, waarbij beleggers niet alleen financieel rendement behalen, maar ook bijdragen aan een gezondere planeet. Voor beleggers die op zoek zijn naar voorspelbare winsten zonder de zorgen van vastgoedbeheer, vormen groene obligaties een verstandige keuze voor de toekomst.